Pengertian Hukum Tanah

Dalam ruang lingkup agrarian tanah merupakan bagian dari bumi yang disebut permukaan bumi, dalam pasal 4 ayat (1) UUPA atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud pasal 2 ditentukan adanya macam-macamhak atas permukaan bumi yang disebut tanah. Tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi sedangkan hak atas tanah adalah hak atas sebgian tertentu permukaan bumi yang berbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar. Objek hukum tanah adalah hak penguasaan atas tanah maksudnya Hak yang berisi serangkaian wewenang, kewajiban dan atau larangan bagi pemegang haknyauntuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki.

Hirarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam hokum tanah nasional adalah :

1.Hak bangsa Indonesia atas tanah

2.Hak menguasai dari negara atas tanah

3.Hak ulayat masyarakat hokum adapt

4.Hak perseorangan meliputi ;

1.Hak-hak atas tanah

2.Wakap tanah hak milik

3.Hak jaminan atas tanah (hak tanggungan)

4.Hak milik atas satuan rumah susun

Hukum Tanah adalah keseluruhan ketentuan- ketentuan hukum baik tertulis maupun tidak tertulis yang semuanya mempunyai ibjek pengaturan yang sama yaitu hak-hak penguasan atas tanah sebagai lembaga-lembaga hukum dan sebagai hubungan hukum yang konkret, beraspek public dan privat yang dap[at disusun dan dipelajari secara sistematis hingga keseluruhannya menjadi saqtu kesatuan yang merupakan satu system.

Ada dua macam asas dalam Hukum tanah, yaitu :

1.Asas Accessie atau Asas Perlekatan

Dalam asas ini bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah merupakan satu kesatuan; bangunan dan tanaman tersebut bagian daari tanah yang bersangkutan

2.Asas Horizontale Scheiding atau Asas Pemisahan Horizontal

Dalam asas ini bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupkan bagian dari tanah. Hak atas tanah tidak deengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada diatasnya.

HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

Ruang lingkup bumi menurut UUPA adalah permukaan bumi, dan tubuh bumi dibawahnya serta yang diberada dibawah air. Pengertian “Penguasaan” dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti yuridis. Juga beraspek privat dan beraspek public. Penguasaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi kewenangan pada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah yang dihaki. Menurut Oloan Sitorus kewenangan negara dalam bidang pertanahan sebagai mana yang dimaksud pasal 2 ayat (2) UUPA diatas merupakan pelimpahan tugas bangsa untuk mengatur penguasaan dan memimpin penggunaan tanah bersama yang merupakan kekayaan nasioanal. Yang dimaksud dengan hak ulayat masyarakat hukum adat adalah serangkaian wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak dalam lingkungan wilayahnya.

Menurut Boedi Harsono Hak ulayat hukum adat dinyatakan masi apabila memenuhi 3 unsur :

1.Masih adanya suatu kelompok orang sebagai warga suatu persekutuan hukum adat tertentu yang merupakan suatu masyarakat hukum adat.

2.Masih adanya wilayah yang merupakan ulayat masyarakat hokum adapt tersebut yang disadari sebagai tanah kepunyaan bersama para warganya sebagai “lebensraum”nya.

3.Masih adanya penguasa adat yang pada kenyataannya dan diakui oleh para warga masyarakat hokum adapt yang bersangkutan melakukan kegiatanya sehari-hari sebagai pelaksana hak ulayat.

Wakaf Tanah hak milik diatur dalam pasal 49 ayat (3) UUPA yaitu perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan peraturan pemerintah. Menurut pasal 1 ayat (1) PP No. 28 Tahun 1977 yang dimaksud dengan wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama islam.

Yang dimaksud dengan rumah susun menurut pasal 1angka 1 UU No. 16 Tahun 1985, adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang terstrukturkan secara fungsioanl dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama benda bersama, dan tanah besama. Yang dimaksud dengan hak milik atas satuan rumah susun menurut pasal 8 ayat (2) dan ayat (3) UU No.16 Tahun 1985,adalah Hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah , meliputi juga hak atas bagian bersama tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkuutan

HAK-HAK ATAS TANAH

Ruang Lingkup Hak Atas Tanah

Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari negara atas tanah dapat diberikan kepada perseorangan baik warga negara Indonesia maupun warga negara asing, sekolompok orang bersama-sama, dan badan hokum baik badan hokum privat maupun badan hokum publik.

Macam-macam hak tanah dimuat dalam pasal 16 jo.pasal 53 UUPA, yang dikelompokkan menjadi 3 bidang yaitu :

1.Hak atas tanah yang bersifat tetap yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetapadaselama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru. Macam-macam hak atass tanah ini adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa untuk bangunan, Hak Membuka Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan

2.Hak atas tanah yang akan ditetapkan oleh undang-undang, yaitu hak atas tanah yang akan lahirkemudian yang akan ditetapkan undang-unddang

3.Hak atas tanah yang bersifat sementara yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam waktu yang singkat akan dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feudal dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Macam-macam tanah ini adalah Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian

Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok yaitu :

1.Hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah negara seperti : Hak milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara, Hak Pakai Atas Negara.

2.Hak atas tanah yang bersifat sekunder, yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain, seperti : Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik, Hak Pakai Atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik, Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Gadai, Hak Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian.

Hak Milik

Pengerian Hak Milik menurut pasal 20 ayat (1) UUPA adalah Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. Turun temurun artinya Hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Terkuat artinya Hak Milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya Hak Milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan hak atas tanah yang lain.

Subjek Hak Milik. Yang dapat mempunyai (subjek hak) tanah Hak Milik menurut UUPA dan peraturan pelaksanaanya adalah :

1.Perseorangan, yaitu Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik ( pasal 21 ayat (1) UUPA). Ketentuan ini menentukan perseorangan yang hanya berkewarganegaraan Indonesia yang dapat mempunyai tanah hak milik.

2.Badan-badan Hukum. Pemerintah menetapkan badan-badan hokum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (pasal 21 ayat (2) UUPA) yaitu Bank-bank yang didirikan oleh negara (bank negara), Koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan social.

Hak Guna Usaha

Pengertian Hak Guna Usaha menurut pasal 28 ayat (1) UUPA adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29,guna perusahaan, pertanian atau peternakan.

Luas Hak Guna Usaha adalah untuk perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan luas maksimalnya 25 hektar. Sedangkan untuk badan hokum luas minimalnya 5 hektar dan luas maksimalnya ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Jangka Waktu Hak Guna Usaha mempunyai jangka waktu untuk petama kalinya paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 35 tahun (pasal 29 UUPA) sedangkan pasal 8 PP No. 40 tahun 1996 mengatur jangka waktu 35 tahun diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui paling lama 35 tahun.

Hak Guna Bangunan

Pengertian Hak Guna Bangunan menurut pasal 35 UUPA yaitu Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.

Jangka Hak Guna Bangunan

Menurut pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 Tahun 1996 jangka waktu hak guna bangunan berbeda sesuai dengan asal tanahnya, yaitu :

1.Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara Hak guna bangunan ini berjangka waktu pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat perbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

2.Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu pertama kali paling lama 30 tahun dapat diperpanjang selama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

3.Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak ada perpanjangan jangka waktu. Namun atas kesepakatan pemilik tanah dengan pemegang hak guna bangunan dapat di perbaharui dengan pemberian hak guna bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan kabupaten/kota setempat.

Hapusnya Hak Guna Bangunan. Berdasarkan pasal 40 UUPA Hak Guna Bangunan hapus karena:

1.jangka waktunya berakhir;

2.dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipen uhi;

3.dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

4.dicabut untuk kepentingan umum;

5.diterlantarkan;

6.tanahnya musnah;

7.ketentuan dalam pasal 36 ayat (2).

Hak Pakai

Penertian Hak Pakai. Menurut pasal 41 ayat (1) UUPA yang dimaksud dengan HP    adalah Hak untuk mengguanakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perrjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentengan dengan ketentuan UUPA

Jangka Waktu Hak Pakai. Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu hak pakai. Dalam PP No. 40 Tahun 1996 jangka waktu hak pakai diatur pada pasal 45sampai dengan 49 yaitu :

1.Hak Pakai Atas Tanah Negara. Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jagka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk paling lama 25 tahun

2.Hak Pakai Atas Tanah Hak Pengelolaan. Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.

3.Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik. Hak Pakai ini diberikan untuk paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak pakai dapat diperbaharui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan ke kantor pertanahan kabupaten.

Hak Sewa Untuk Bangunan

Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan menurut pasal 44 ayat (1) UUPA adalah Hak yang dimiliki seseorang atau badan hokum untuk mendirikan dan mempunyai bangungan diatas tanah Hak Milik orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan.

Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara

Ketentuan Umum. Hak-hak atas tanah yang bersifat sementara disebutkan dalam pasal 16 ayat (1) huruf h UUPA yang meliputi Hak Gadai (gadai tanah), Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil), Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

Macam-macam Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara dapat dijelaskan sebagai berikut:

Hak Gadai

Bahwa Pengertian Hak Gadai menurut Boedi Harsono, adalah Hubungan hukum antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain yang telah menerima uang gadai daripadanya.

Perbedaan Hak Gadai dengan Gadai dalam Hukum Perdata Barat adalah Hak gadai merupakan perjanjian penggarapan tanah bukan perjanjian pinjam meminjam uang dengan dengan tanah sebagai jaminan, objek hak gadai adalah tanah. Sedangkan objek perjanjian pinjam meminjam uang dengan tanah sebagai jaminan utang adalah uang. Perbedaan antara hak gadai dengan gadai menurut hokum perrdata barat adalah pada hak gadai terdapat satu perbuatan hukum yang berupa perjanjian penggarapan tanahpertanian oleh orang yang memberikan uang gadai, sedangkan Gadai menurut hokum perdata barat terdapat dua perbuatan hokum yang berupa perjanjian pinjam meminjam uang sebagai perjanjian pokok dan penyerahan benda bergerak sebagai jaminan, sebagai ikutan

Ciri-ciri Hak Gadai menurut hukum adat adalah sebagai berikut :

1.Hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa

2.Pemegai gadai selalu berhak untuk mengulanggadaikan tanahnya

3.Pemegang gadai tidak boleh menuntut supaya tanahnya segera di tebus.

Sifat pemerasan dalam Hak Gadai Hak gadai disamping mempunyai unsur tolong menolong, namun juga mengandung sifat pemerasan karena selama pemilik tanah tidak dapat menebus tanahnya, tanahnya tetap dikuasai oleh pemegang gadai.

Sifat pemerasan dalam Hak Gadai adalah :

1.Lamanya gadai tak terbatas

2.Tanah baru dapat kembali ke pemilik tanah apabila sudah dapat ditebus oleh pemiliknya.

Hak Usaha Bagi Hasil

Menurut Boedi Harsono yang dimaksud Bagi Hasil adalah Hak seseorang atau badan hukum (yang di sebut penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian diatas tanah kepunyaan pihak lain (yang disebut pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak menurut imbangan yang telah disetujui sebelumnya.

Sifat-sifat dan Ciri-ciri Hak Usaha Bagi Hasil menurut Boedi Harsono adalah :

1.Perjanjian bagi hasil waktunya terbatas

2.Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa izin pemilik tanahnya

3.Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain

4.Perjanjian bagi hasil juga tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik tanahnya meninggal dunia

5.Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus

6.Sebagai lembaga, perjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan dihapus.

Hak Menumpang

Pengertian Hak Menumpang menurut Boedi Harsono yaitu Hak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan milik orang lain

Sifat-sifat dan cirri-ciri Hak Menumpang adalah sebagai berikut :

1.Tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena sewaktu-waktu dapat dihentikan

2.Hubungan hukumnya lemah, yaitu sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia memerluka tanah tersebut

3.Pemegang Hak Menumpang tidak wajib membayar sesuatu uang sewa kepada pemilik tanah

4.Hanya terjadi pada tanah pekarangan

5.Tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan

6.Bersifat turun-temurun, artinya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya

7.Tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli warisnya

Sumber : lawofficeindonesia.com